为什么买房还那么重要？
老师，XX项目投资可不可以？XX项目适合自住还是投资？在后台留言咨询的广大楼粉中，总会涉及到这样的问题。
其实，这是需求不明确的一种表现。为什么这样说呢？因为，提问者对意向项目缺乏最基础的了解，或者说，对项目的卖点没有全盘的掌握。归根结底，是对自己为什么买房认知不够深刻的展现。
当然，作为买房才与房地产行业产生交集的圈外人，有什么样的疑问都是无可厚非的。毕竟，动辄几十上百万的支出，谁不想优中选优，买个安心呢！
刚需是个伪命题
我们回到买房这种行为上看，通常都会对为什么买房有一些约定俗成的定义，比如说自住和投资，而自住中又会有刚需、刚改、改善（三改、四改……）等等。
这些都是从购买房屋的用途层面作的简单界定，并无不妥。但是，仔细推敲你会发现，在买房这件事情上，并没有所谓的自住与投资的区别，因此，也就不存在前述的刚需或刚改的说法了。
事实上，刚需是个伪命题！
这是【昆明楼市】相关课堂或置业讲座上，文锋老师反复提及的一个论断。
其实，这是有别于房屋用途的定义之外的另一个维度的提法。
为什么可以这样说呢？因为，在买房这个行为中，自住需求下刚需的说法，实际上可以判定为是一种投资行为。
满足住的需求，靠租房就可以满足，并不一定非要买。
但是，涉及到买，就会客观存在卖的可能（即便一直自住，但在房价持续上涨、以及房屋不能满足自住需求的情况下，卖的动能就越大）。购房者一买一卖的过程，不就是投资的行为了么？
同样，刚改、改善需求，也涉及到房产的购买，也同样可以认为是一种投资行为。因此，综合来看，买房确实是一种投资行为。与买多大、买在哪、花多少钱，甚至是需不需要贷款都没有关系，有关系的是你买不买不得起，或者说，你想不想买！
房产投资看什么？
既然，买房是一种投资行为，那么，应该就很容易理解，很多人买房时会特别关注区位、配套、价格等要素的原因了。因为，这些要素会是房产保值增值的重要保障。
要举例，就不得不说炙手可热的巫家坝区域。巫家坝5000亩中央公园、集聚的企业总部基地、纵横交错的路网及13处轨道交通，还有地下城的恢弘规划……在昆明的城建史上，如此豪华的配套绝无仅有。因此，也成就了巫家坝当之无愧的昆明C位。
与区域优势和配套相对应的是，巫家坝区域的整体房价水平，目前已经成为昆明房价的标杆区域。也就是说，此前投资巫家坝的购房者，其实在短短的一两年内，已获得了很好的投资回报。
这是昆明其他区域无法比拟的！
我们知道，投资行为，是基于买、卖两端的一种价值交换方式。就要求既要有买的眼光，又要有卖的考量。买它时的亮点是什么，将来卖给谁？多少钱值得买，多少钱再卖？这是一本深奥的生意经。
说到这里，回到最开始XX项目投资可不可以的问题，基本上就迎刃而解了。你只要弄清楚项目的卖点是什么，未来涨多少卖给什么人（买方市场有多大）？就大致可以判断这个项目投资可不可以了！
当然，前面提到的区位、配套、价格……都只是房产外在价值的一些衡量因素，对应的产品设计、户型格局、整体空间，以及可改造性等内在价值，也是房产价值的重要承载要素。
拿大家比较熟悉的户型来说，其最直接的考量因素就是几室几卫、格局如何、有无小黑屋、开间多大、得房率高不高等等。这些与户型相关的关注点，构成了衡量一个户型好坏的基本要素。
但是，在没有最好，只有更好的户型进阶过程中，户型对于购买的刺激作用有逐渐衰弱的趋势，反而，在户型设计的全行业整体提升之后，购房者对于房屋拓展性的需求，却在与日俱增。
这或许，就是消费者对于老三件（吃住用老三件，对应的厨房、餐厅，卧室、客厅，洗浴、储物空间等）审美疲劳的一种现实写照。
会变身的房子怎么样？
既然消费者有审美疲劳，那么，有没有什么时新的产品呢？
不得不说，开发商在购房人群的研究上，从来没有闲着。在禁墅令还没出台前，就已经开始用城市大平层产品来丰富消费者的人居体验了。而一直备受年轻人喜爱的LOFT产品，也通过不断优化卖出了花样。
毋庸置疑，开发商在产品上的与时俱进，正在迎合多元化的消费需求。只是，大多产品的提升没能跳出居住和投资的界限，要么在居住性上死磕到底，要么在投资卖点上大费周折。始终没能在单一产品用途多样性上有所建树。
不过，可喜的是，我们看到一些具有产品力优势的房企已经开始行动了，其利用LOFT产品的空间优势，在功能性上大做文章，通过宜住宜商的平衡与综合考量，用百变空间实现产品多样的可能性探索。
在昆明，位于巫家坝核心区的中南·云境LOFT产品就是这样的案例。其89㎡的LOFT户型最大限度能做到四室三卫的功能承载，实属罕见。更不可思议的是，整个户型可以根据实际需求进行2钥匙或4钥匙的户型改造。
也就是说，89㎡的户型，最多能隔出四个户型，而且每户均设单独的入户门。
这些是如何实现的呢？
从产品来看，其4.5米的层高为垂直空间的发挥留足了余地，6.4米的开间和9.3米的进身则从平面上实现了面积利用的最大化。
与其他同类产品不同的是，整个产品的无梁设计，使得顶层空间的使用，不用因规避房梁而出现各种尴尬。同时，在框架结构上最大化的减少承重墙对于空间使用的影响。
也正因为如此，为产品的百变提供了无限可能。加之大面积使用的落地玻璃等，使得整个LOFT空间不会因各种变形而影响到采光。
从投资角度看，LOFT产品不限购、不限贷的先天政策优势，在投资上摆脱了各种限制。而中南·云境LOFT产品的可变身特性，使其在需求的切合上有着很好的广度。结合需求的灵活改造，可以满足自住或出租的需求，同时还可以用于酒店、民宿、办公等不同用途。
我们拿位于CBD（万达广场）旁，同样是LOFT户型的H公寓来算一笔账，其在2014年中下旬开售时（2016年中旬交付），折算单价接近1W/㎡（精装修），但目前，从挂出的二手房源上看，基本都是1.5W/㎡的起价，最高的甚至挂到2.3W/㎡以上的价格。
短短的3年时间，其依托城市CBD的红利已实现了价格的翻番。而更令人惊诧的是，H公寓LOFT户型的平均租金已超3000元/月，这个租金水平，甚至比二环内一些三室户型的次新房还要高。
H公寓有例在先，与其类似的中南·云境坐落于巫家坝十字中轴之上，其LOFT产品就在总部基地旁，大堂入口正对飞虎大道。未来巫家坝CBD所形成的商业氛围和消费支撑，势必将托起区域价值投资的尖峰。
既然买房的行为实际上是一种投资，那么，从这种创新性产品的百变性来看，一切需求都算是浮云了。
由此，为什么买房还会显得那么重要吗？
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