北京楼市：买房越来越难，到底哪里能买？
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提问：包帅，你好，我是北京工作，住在燕郊，工作单位就在东边，通勤还算方便。目前没有在北京买房的打算，近期关注了一下燕郊本地市场，看到某音平台有人推荐买老破大，说老破大已经与新房有足够大的价差。
现在的老破大的价是次新的7.5折，个别小区老破大的价是次新的5.5折。我理解是因为人们不喜欢老破大，所以才会出现7.5折。记得前几年人们是不买老破大的，请问包租公老破大到底值不值得买呢？
回答：首先要指出，你的价分析很笼统，不具备探讨的基础。房产圈就是这样包容的群体，不管背景是什么样的，只要参与买卖房子，都自然成为圈内一员。现在甚至很多不买卖房子的人，也在掺一脚进来，可谓乌龙混杂。你们看到的很多内容，完全没有框架。
房子的微观分析，国内暂时没有研究机构介入，更没几个人能说的清楚。在国外确实有研究房产价值和价各的学科，但基本都是生搬硬套，不结合实际市场情况，更别说适应中国国情了。真实启蒙大家学习房产知识的，是来自不同行业、喜爱钻研房产的一小撮人，他们用自己打拼多年的经验，不断揣摩着国内房产的规律。
而像你碰到的人，就属于没有什么硬实力。老破大和次新的价走势关系，很简单，就是周期的先后关系。但是里面有很多的限定条件，听我们说出来，你自然懂，但是要自己摸索需要一段时间。房价走势线并非平滑曲线，你要把整体拆分，窥探到内部的版块轮动。我们谈论的规律，是在关注的小区范围内发生。从2021年开始，不再期待大水漫灌的壮观景象。可就是有人学艺不精，还喜欢随时使用，把规律用到自己的场景中，根本不适用的。这个时代，加速成长就是要共赢，找比你强的人合作。
核心版块的老破大，我们一直在持续关注。不管是7.5折，还是5.5折，只要价合理就可以买。影响单价的可不是仅有面积因素。而你说的燕郊恰巧不是核心版块。虽然在环京区域来说，燕郊是龙头地位，但整个京津冀来看，目前燕郊还需观望。看看有多少人，买前亢奋盼涨，买后沮丧入坑。避免入坑，同名公号咨询。
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提问：请问包租公大佬，这几个月都在找中介挑房子，看到花乡的房价便宜，是否值得入手？看了您的文章，我学到了很多，怕有什么硬伤，还请问您的建议？感谢！
回答：在阅读我文章的朋友中，价各与价值是个老问题，在看我的问答，建议多学习之前的文章。尽快跟上大家的进度。
北京的二手房价没有无缘无故的价低，如果价低一定是有问题的。花乡这个板块整体比较荒凉空旷，管理混乱、环境一般，没有什么住宅。还有新发地一类的大市场，对房价并没有提升效果。区域被多条铁路隔断，导致不少小区边上还有铁路经过，噪音和振动感很明显。等等因素，都是让花乡板块价较低的原因。
新手买房，不赔即赚。花乡不值得投资，如果自住需求，也应该尽量往北方临近区域考虑。具体看哪个小区，看来找我咨询。
